不具合受付と計画保全は同じ技術者を取り合う
管理部門は応答時間で評価され、報酬は計画保全から得ます。どちらも同じ人間がこなし、不具合の受付はいつでも一番大きな声を出します。共通のボードがなければ、静かに手つかずで残るのはまさに計画保全のほうで、それは設備が壊れるまで表に出ません。
技術者は設備を知った状態で到着する
三階の空調機がうるさいという受付は、まだ作業ではありません。どの機器か、型式は何か、前回の点検はいつか、そのとき何を交換したか、ブレーカーはどこか。設備カード上では、その履歴が調査の訪問を修理へと変えます。
実際に実施される計画保全
法定点検、点検間隔、定期検査は一度計画したら、その後は守り抜くものです。繰り返し案件としてボードに前倒しで、しかも専用のチェックリスト付きで現れます。保全の仕組みと保全するつもりを分けるのは、まさにここです。
原価、証跡、発注者への報告
自社要員でも協力会社でも、問われることは同じです。この建物の運営にいくらかかり、その金で何をしたのか。受付の中の工数、資材、結果が、そうした報告を検索に変え、プロジェクトにはしません。
無料プランで始めましょう
期間制限なし。コア機能にフルアクセスし、準備ができたらアップグレード。
建物管理ソフトの完全ガイドを読む
運営のうち足で回る部分
建物管理は賃貸借契約から区画の計画まで幅広く含みます。ここで扱うのは物理的な部分です。建物のあいだを移動して何かを直し、面倒を見る技術者、清掃員、協力会社。その仕事は不動産ポートフォリオの管理システムよりもフィールドサービスに近く、後者向けに書かれた道具では十分に支えられません。
試験は単純です。機械室に立ち、電波のない携帯を持った人間が、受付をきちんと閉じられるか。閉じられないなら記録は後から記憶を頼りに来るか、まったく来ません。その上に積む報告はすべて同じ弱さを受け継ぎます。
両方を見ていないと緊急が計画を食う
どの管理部門にも同じ崩れ方があります。受付が入り、技術者が計画保全から引き剥がされ、その保全は同じく埋まっている週へ押し出されます。四半期それを続ければ、保全計画は紙の上にしか存在しなくなります。
誰も意識してそんな決定をしていません。二種類の仕事が別々の場所に住んでいて、取りやめの代償がその瞬間に見えないからそうなります。共通のボードは取引を言葉にします。この案件を取ることは、あの保全をずらすことだ、そしてそれはこれだ、と。
住所ではなく設備
多くの現場業務では、勘定の単位は訪問先です。建物管理で役に立つ単位は機器です。この空調機、このポンプ、この扉、このエレベーター。機器ごとの履歴は、同じ機器に半年で三度通っていることを見えるようにし、それは四度目の修理より更新の相談になります。
履歴が訪問そのものを変える
型式と前回点検の日付、そのとき何を替えたかを知る技術者は、正しい部品と仮説を持って到着します。建物名と苦情しか知らない人は、他の全員がすでに知っていたことを調べるために最初の一時間を使います。
法令順守は記録であって意思ではない
法定点検は証明できるために存在します。証拠は日付、氏名、そして近年はますます写真を伴う記入済みのチェックリストです。現地で携帯から作れば完全で、探せば出てきます。紙に書いて後からファイルに綴じたものは、誰かが確認に耐えられる範囲までしか完全ではありません。
協力会社も建物の履歴の一部
専門作業は外部業者に回ります。エレベーター、火災報知、冷凍。そうした訪問が業者とのメールの中だけに生きていると、建物にひとつながりの履歴はなく、最後の点検がいつだったかに誰も答えられません。同じ計画の中の案件として残せば、誰が実施しても履歴は欠けません。
必ず求められる報告
自社要員でも協力会社でも、問いは同じです。この建物にいくら使ったか、どれだけ速く応答したか、計画保全のどれだけが期日内に終わったか。工数と結果が受付の中にあれば、どれも些細な質問です。なければ表計算と過ごす一週間になります。
何を見るべきか
緊急と計画が同じ画面に住んでいるか。履歴が建物単位だけでなく設備単位で残るか。技術者が電波なしで案件を閉じられるか。法令順守の証拠がファイルではなく記録から組み上がるか。
無料で始める
二名の小さな管理チームは期限なしで無料です。計画作成、電子の作業記録、モバイルアプリ、レポートが含まれ、一棟でこのやり方を試すには十分です。
有料モジュールは必要に応じて足せます。それぞれ最長55日の無料期間付きです。部品の在庫、作業を発注者に振り替えるなら請求書、点在する物件での位置確認、テナントに見える化が要るときの顧客ポータル。
各部分は個別に説明しています。タスク管理と手配、案件履歴、電子の作業記録、モバイルアプリ、役割ごとの権限、レポート。価格は料金ページにあります。
よくある質問
不具合受付と計画保全を一枚のボードに載せられますか
はい、それが要点です。緊急案件と計画保全が並んで見えるため、緊急を受けることが保全計画に何をもたらすかは、四半期末ではなく決める前に分かります。
履歴は設備単位で残りますか
受付はすべて機器と建物に紐づくので、特定の機器の履歴は一か所で開きます。何を、いつ、誰が、どの部品でやったか。調査の訪問を修理に変えるのは、まさにこれです。
電波のない機械室でもアプリは動きますか
iOSとAndroidのアプリは受付、チェックリスト、写真を端末側に保持し、電波が戻ったときに同期します。圏外の地下室や機械室でも、いつも通りに記録できます。
法定点検を自動で計画できますか
繰り返し案件を機器ごとに正しい間隔で設定するので、定期検査や点検はボードに前倒しで現れ、実施した訪問はそれぞれの証跡と署名を持ちます。
協力会社の作業も自社分と一緒に追えますか
外部業者の訪問も同じ計画の中に案件として記録するため、誰が実施したかにかかわらず建物の履歴はひとつになります。
建物ごとの原価と応答時間は取れますか
工数、資材、結果は受付に書き込まれ、そこから応答時間、計画達成率、建物あたりの原価が落ちてきます。月末に誰かが表を組む必要はありません。
始めるのにいくらかかりますか
二名までのチームは期限なしで無料です。計画作成、電子の作業記録、モバイルアプリ、レポートが含まれます。その先は従業員ごとの月額で、有料モジュールにはそれぞれ最長55日の無料期間があります。
